Guide du déficit foncier

Comprendre le déficit foncier en 4 étapes : location nue, régime réel, travaux déductibles, 10 700 € imputables par an et report des excédents sur 10 ans.

Quels sont les avantages du déficit foncier ?

• Baisse de l'impôt sur le revenu : Jusqu'à 10 700 € par an déduits du revenu global
• Revenus fonciers neutralisés : Le surplus efface vos loyers imposables pendant 10 ans
• Patrimoine valorisé : Les travaux augmentent la valeur et l'attractivité du bien
• Aucune zone imposée : Pas de plafond de loyer ni de condition de commune

Quels sont les plafonds ?

• Plafond annuel : 10 700 € — Déficit imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt)
• Rénovation énergétique : 21 400 € — Plafond doublé, sous conditions et pour une période limitée fixée par la loi
• Report : 10 ans — L'excédent est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Comment investir en déficit foncier, étape par étape ?

01. Acheter un bien à louer nu

Le déficit foncier concerne les revenus fonciers : le logement doit être loué vide (non meublé). Il n'y a pas de zone géographique imposée.

• Aucune condition de commune
• Appartement, maison ou immeuble
• Location meublée exclue (relève du LMNP)

02. Opter pour le régime réel

Le déficit n'existe qu'au régime réel d'imposition des revenus fonciers. Le micro-foncier ne permet pas de déduire les charges réelles.

• Déclaration 2044
• Option obligatoire si vous êtes au micro-foncier
• Engagement de 3 ans au régime réel

03. Réaliser des travaux déductibles

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas.

• Conservez toutes les factures d'entreprises
• Travaux payés dans l'année de déduction
• Demandez un devis détaillé par nature de travaux

04. Louer au moins 3 ans

Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu global, sous peine de reprise de l'avantage.

• Location à usage d'habitation
• Pas de revente pendant cette période
• Bail d'habitation classique

Quels travaux sont déductibles ?

• Réfection de la toiture et des façades
• Remplacement des fenêtres et menuiseries
• Isolation thermique et phonique
• Mise aux normes électriques et plomberie
• Rénovation des sols, murs et cuisines
• Remplacement du système de chauffage